Підготовка проекту статуту

Перед складанням Статуту ОСББ, потрібно поговорити з усіма власниками квартир та приміщень у вашому будинку: розповісти їм про переваги об’єднання, про характер його діяльності і, звичайно, заохотити до його створення.
Одержавши згоду потенційних учасників об’єднання, належить узгодити з ними проект статуту та інших документів (деякі співвласники можуть внести доповнення чи уточнення щодо статусу членів об’єднання, кількісного складу його органів тощо). Пропозиції та зауваження варто, наскільки це можливо, відобразити в проекті статуту перед проведенням зборів, щоб усі ті, хто має намір прийти на збори, заздалегідь ознайомилися з цими пропозиціями (це дозволить уникнути зайвих дискусій та непорозумінь під час зборів).
Згодом з усіма охочими створити об’єднання належить узгодити час і місце проведення установчих зборів, кандидатури на керівні посади об’єднання.

Статут об’єднання складається на базі Типового статуту (розділ ДОКУМЕНТИ та БЛАНКИ), затвердженого в наказі Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства № 141 від 27 серпня 2003 р. Дозволяється конкретизувати деякі статті та умови спільного використання майна, провадження господарської діяльності, роботи найманих працівників та ін., але не міняти основу Типового статуту.
Вимоги до змісту Статуту, сформульовані в статті 7 закону «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» (див. ЗАКОНИ УКРАЇНИ).

Обов’язкові дані: 

•    назва та місце положення об’єднання;
•    мета створення, завдання та предмет діяльності об’єднання;
•    перелік майна (неподільного майна), що перебуває в спільній сумісній власності, права й обов’язки учасників об’єднання щодо цього майна.
Неподільне майно — частина житлового комплексу, якої не можна виокремити як автономний елемент: допоміжні приміщення (сходові клітки, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, приміщення для зберігання візків, комірки, сміттєкамери, горища, підвали, шахти й машинні відділи ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення), конструктивні елементи будинку (фундамент, стіни-носії, перекриття між поверхами, сходові марші, конструкції даху, вхідні двері в під’їзді) і технічне обладнання, завдяки якому в житловому будинку налагоджено відповідну систему каналізації, водо-, тепло-, газопостачання, електричного оснащення тощо.

•    перелік майна (загального майна), що перебуває в спільній частковій власності, права й обов’язки учасників об’єднання щодо цього майна.
Загальне майно — частина допоміжних приміщень житлового комплексу (комірки, гаражі, зокрема підземні, майстерні), які об’єднання може використовувати за їхнім призначенням на умовах, вказаних у статуті.

•    склад, повноваження, права, обов’язки, порядок та періодичність формування і скликання статутних органів (загальні збори членів, правління і ревізійну комісію об’єднання)
У загальних зборах мають право брати участь усі члени об’єднання — безпосередньо або через своїх представників. Збори варто проводити не рідше ніж раз на рік, після затвердження річного звіту, тобто після 1 січня (це полегшить роботу ревізійній комісії, яка зможе вивчати фінансовий стан об’єднання за наслідками звітів, підготованими для подання до відповідних державних органів). Деякі питання, за законом, можуть вирішувати тільки загальні збори: внесення змін до статуту об’єднання, обрання правління, затвердження кошторису, балансу, річного звіту, визначення внесків та оплат учасників об’єднання тощо. Всі питання, що належать до виключної компетенції загальних зборів, обов’язково потрібно вказати в статуті.
Правління та ревізійна комісія. Кількісній склад правління та ревізійної комісії законодавством необмежений: це вирішується і затверджується на установчих або загальних зборах. До правління і ревізійної комісії варто обирати непарну кількість осіб (наприклад, трьох, п’ятьох чи сімох). Це потрібно для ефективного прийняття рішень. Невеликі об’єднання (до 15 членів), можна замість ревізійної комісії обрати одного ревізора.

•    порядок голосування та ухвалення рішень на зборах, перелік питань, для вирішення яких потрібна проста або кваліфікована більшість голосів.
Проста більшість — це не менше ніж 50% присутніх на зборах з правом голосу.     
Кваліфікована більшість — становить 3/4 або 2/3 присутніх. Таким складом бажано вирішувати питання про: створення дочірніх підприємств об’єднання; продаж частини майна об’єднання (яке підлягає відчуженню); реорганізація чи ліквідація об’єднання.
В статуті належить чітко записати, що саме вкладено в це поняття.

•    Слід описати джерела фінансування, порядок використання майна та коштів об’єднання. Оскільки об’єднання, найімовірніше, матиме статус неприбуткової організації, ця частина її головного установчого документу (статуту) мусить узгоджуватися з відповідними нормами податкового законодавства. З огляду на ці норми ви можете вказати такі джерела фінансування вашого об’єднання:
   - кошти або майно, що надходять у вигляді незворотної фінансової допомоги чи добровільної пожертви;
   - пасивні доходи;
   - внески, кошти або майно, які об’єднання одержує для провадження своєї основної діяльності (для сплати за комунальні послуги, утримання будинку);
   - доходи, отримані від неосновної діяльності.

! Порядок використання майна, залежно від його виду, встановлюють норми відповідного законодавства, загальні збори, правління (чи голова) об’єднання, а інколи — його працівники.

Набуття статусу неприбуткової організації є досить важливим для об’єднання з огляду мінімізації податкового тягаря. Отже, рекомендуємо перед затвердженням статуту зборами засновників порадитись з податківцями стосовно фінансової частини проекту статуту. Однак, треба пам’ятати, що не зважаючи на статус неприбуткової організації, об’єднання сплачує всі податки, яки стосуються нарахувань та виплат заробітної платні своїм найманим працівникам.  

За законодавчими вимогами, в статуті належить чітко описати порядок затвердження кошторису, створювання спеціальних фондів (див. ЗАКОНИ УКРАЇНИ), зокрема резервний, і використовуватиме кошти з цих фондів, а також покриватиме спільні витрати. 
Кошторис — це фінансовий документ, у якому потрібно вказати всі статті витрат на рік. Цей документ, який мусить щороку складати кожна неприбуткова організація, затверджують на загальних зборах. Резервний фонд варто створити для того, щоб мати змогу покривати непередбачені витрати (видатки на ремонт даху, пошкодженого під час бурі.) Мінімальної величини цього фонду законодавство не визначає, натомість   загальні збори можуть встановити нормативи відрахувань до такого фонду. Порядок, за яким належить використовувати вказані кошти, ви можете описати у внутрішніх документах об’єднання, скажімо, в «Положенні про резервний фонд».

•    Чітко визначити порядок, за яким об’єднання укладатиме договір з кожним власником квартири чи приміщення, вказати умови угоди. За цим документом, власник (співвласник) бере на себе обов’язок сплачувати рахунки за комунальні послуги, переказувати об’єднанню внески на утримання будинку та його складових, а об’єднання — забезпечувати надання комунальних і інших послуг, дбати про утримання будинку в належному стані.

•    Статут може містити перелік питань, які вирішують збори представників (про вступ до об’єднання нових власників та ін.). 

! Пункти щодо зборів представників та їхніх повноважень варто внести до статуту лише в тому разі, якщо до об’єднання входять дуже багато співвласників (наприклад, понад 600 квартир).

•    Порядок прийняття нових членів до об’єднання і на яких підставах позбавлятимете їх членства, згідно статті закону «Про об’єднання співвласників багаток-вартирного будинку», а також на загальні конституційні норми та норми законодавства про право власності тощо.

•    Прописати детально права й обов’язки членів об’єднання, відповідальність за порушення його норм. Зокрема, співвласники, що входять до складу такої організації, мають право брати участь в її управлінні, за умови їх обрання до статутних органів, одержувати інформацію про діяльність об’єднання тощо. Кожний член об’єднання має виконувати рішення статутних органів, використовувати житлові й допоміжні приміщення за призначенням, дотримувати правил користування приміщеннями, забезпечувати збереження приміщень, робити внески на їх ремонт тощо.

Позбавлення членства здійснюється у разі несумлінного членства, та порушенні норм.  В статуті потрібно вказати, за які саме порушення можна застосувати таку санкцію.

! Рішення про позбавлення членства мають право ухвалювати тільки загальні збори. Іншу відповідальність (адміністративну, кримінальну, цивільно-правову) визначають норми законодавства, а не статут.

•    Прописати порядок внесення змін до Статуту, визначити підстави та порядок ліквідації, реорганізації (злиття, поділу) об’єднання і вирішення відповідних майнових питань.

Кожне об’єднання може відображати ці питання з більшою чи меншою мірою деталізації. При ОСББ до 20 учасників, немає потреби докладно описувати порядок скликання та проведення загальних зборів, а у статуті об’єднання, до якого входять власники, наприклад, 650 квартир, ці процедури треба визначити дуже конкретно й чітко).

! Додатково кожен окремий Статут може містити й інші норми, що регулюють діяльність вашого об’єднання, але не суперечать нормам українського законодавства.